炒房亂象 68歲老爸瘋狂借錢

投機客炒房亂象頻傳,超貸現象更是屢見不鮮。行庫主管透露,不少投資客因有富爸爸、富媽媽出面申貸,得以拿到較佳貸款條件,說穿了就是「父母作保、子女炒房」。他曾看到年過六十為人父母的名下就背了上億元的房貸,令他傻眼。

別以為背著上億元的房貸大戶,就是什麼名門之後。行庫主管表示,這名房貸戶只是一名南部肉品市場的批發商,目前六十八歲,事業早交棒給小兒子,但因年輕時存下不少錢,是該行貴賓理財客戶,所以申請房貸時相對容易。

行庫主管表示,雖然申貸不難,但年過六十才開始瘋狂借錢,短短半年就背了上億元房貸,確實令人難以理解。詢問經辦人員後才知道,炒房主力其實是他的大兒子,且名下還沒有房產,純粹利用父母名義借房貸,當作自己的炒房資金。

資深炒家表示,別以為投資客都是「三黃一劉」這類老手,近期有不少相當活躍的炒家,年紀不到三十歲,但一出手就是兩、三千萬元房子,「下手快又狠,準不準不知道」,按照他們出手的方式推估,背後一定有家人撐腰。

資深炒家指出,近一年房市大好,「通常只要下手快又很,應該九成九都會準(指賺錢),只是賺多賺少而已。」這也造成這群「炒房富二代」,幾乎是以預算無上限的心態在獵屋,且有賺就跑,四小時內就轉手的大有人在。

銀行主管指出,雖然房貸是有擔保品貸款,但看到老人家背了上億元貸款,即便目前還款正常,但還是「怕怕的」。他擔心,若房價急轉直下,屆時不管財力再怎麼雄厚的父母,也可能因週轉不靈,突然還不出錢,銀行恐面臨逾放危機。

銀行主管坦言,這類可借到上億元房貸的人,可能是中小企業負責人,與銀行長期往來,或是銀行財管客戶,房貸成數不可能低,利率也很難差到哪裡去,無形中助長炒房歪風,現在「只能希望他兒子,不要再玩那麼大了!」

銀行借錢新規定

當局醞釀容許銀行共用按揭資料作信貸評估,日後市民向銀行借錢,銀行可以要求查出他手頭有多少宗樓按未清還,來決定是否借、借多少、收甚麼水平的利息。這項減低金融體系「爆煲」風險的措施,由於需要市民披露部分私隱,個人資料私隱專員對部分內容有作保留。

本港各式各樣的樓價去年都飆升,不獨住宅為然。金融管理局支持推出可供銀行共用的樓按正面信貸資料庫,被視為配合政府為樓市降溫的措施。這個資料庫令一些過分借貸的炒家現形,有助遏制炒風。無論樓市起落,有關措施都有利銀行控制風險,穩定金融體系,對真正用家有利。

現時銀行放貸,通常會問客戶有沒有其他供樓負擔。如果客戶要供超過一個物業,作為投資收租等用途,銀行通常會收取貴一點的利息,按揭成數或會縮窄到估計樓價的五至六成。

現行制度的漏洞,是一些炒家向甲銀行借錢供第一個物業後,再分別向乙、丙、丁銀行借錢供第二、三、四個物業,每次都向銀行隱瞞自己有其他樓按在身,銀行並不互通資料,無從查證,就算這些炒家「十個茶壺五個蓋」,銀行不虞有詐照借可也。炒家得以降低利息成本,益發助長冒較大風險熱炒,進一步推高樓價,一旦樓市下跌,炒家套週轉困難,就會產生骨牌效應,加劇樓市跌幅。

要降低樓市暴起暴跌滋生的投資和銀行壞帳風險,銀行如果互通資料,知道客戶實際有多少個單位要供,借了多少錢未還,有助穩健借貸,美加和海峽兩岸都有這個制度。不過,這涉及披露更多私隱以及銀行商業秘密,銀行不願競爭對手知道自己做了甚麼客戶多少生意。現在銀行間達成共識,只提供按揭宗數,金額詳情欠奉,中間落墨,符合私隱專員對披露資料必須「適度」的要求。

對於市民日後向銀行申請其他貸款和透支安排,銀行都可以查閱未償清按揭宗數,私隱專員有所保留。過去經驗顯示,樓價大跌的日子,有人不惜「碌卡」透支來供樓,或者向甲銀行借私人貸款來供乙銀行的樓按,結果往往加劇自己的困境,留下更多壞帳給銀行。如何權衡得失,究竟應否讓銀行進一步查取資料,公眾的意見比銀行更值得重視。

私隱專員關注的另一個問題,是以前借下的樓按,客戶本來沒有同意向中央信貸資料庫披露,這個關注不無道理,鑑於目前本港物業信貸風險不算太高,追溯資料的逼切性值得商榷。

共用按揭宗數資料安排,炒家要付較高利息,用家不必分擔炒家的風險成本,可以享受較低利率,比較合理。現時本港未清還樓按約七千億元,比信用卡款項多約九倍。當局為了金融穩定的公眾利益盡早推行這個措施,私隱專員就此作出諮詢,以在防止過度炒賣和保障私隱間作出平衡,是恰當的做法。

當天借錢當天還

理財型房貸助陣投資人加碼台股,房貸市佔率前2大的土銀、合庫今年下半年均將大推「理財型房貸」!其中,合庫更首開國銀先例,祭出「單日進出免息」優惠,只要當天借錢當天還,就不用計收1日利息,不僅將更拉低客戶進場投資股市成本,為中產階級理財大開善門,也成為合庫下半年推動理財型房貸業務最大的賣點,並已訂定目標,今年底前將達成百億元業績!

舉例來說,在台股9點開盤後借出週轉金200萬元進股市,但後來未完成交易,根本用不到這筆錢,並在下午3點半之前把200萬元還給銀行,就不用收取當日的利息費用,可說是為有意投資股市的優質中產階級大開善門。

後ECFA時代利多加上股市仍處低檔,使不少投資人仍看好下半年股市後市,均積極展開個人理財資金布局,合庫以及土銀均掌握這波脈動,準備大舉拓展因應客戶週轉金調度需求的相關業務,其中,被評估有房屋為擔保品、風險最低的「理財型房貸」業務成為主力;合庫內部統計,動用理財型房貸週轉金需求的客戶,大部分是中小企業主,或是民營企業中高階主管等白領中產階級,年齡層分布以30至40歲為最多。

特別是在央行對房市祭出選擇性信用管制等政策之後,行庫的房貸業務均有相當流失,理財型房貸的週轉金放款一來能給客戶調度資金的便利,二來可以彌補行庫的房貸流失損失,一舉兩得。

合庫主管指出,理財型房貸的週轉金額度以已償還的房貸金額為限之外,另外再加入最高不得逾房貸金額7成,總金額最高不得超過2000萬元為限兩道限制,分行經理的最低利率權限為2.66%,由於現在股市融資融券利率也要4.5%到6%,因此相較之下以此利率籌措資金投入股市實在划算。

比較合庫與土銀所推出的理財型房貸專案,各有千秋,其中,土銀不久前已取消2000萬元上限,條件好的客戶所能得到的週轉金額度將不只2000萬元,而利率條件上,土銀的「牌告價」是2.6%,不過給分行經理的最低利率權限則有降至2.2%左右的降利空間。

至於合庫則是首創單日借款、還錢不用計收利息,舉例來說,若上午借錢200萬元,下午3點半以前就還,亦免收利息。

融資借錢『奇觀』 典當藝術品套現金

台股昨天跌,今天反彈1百多點,一跌一漲像洗三溫暖,而且不知道什麼時候,才有大行情讓指數重回7千點,這個時候被套牢的股民,如果想賣股票來籌現金,真不是好時機,因為股價不好,賣股不划算,其實這種狀況,在金融海嘯之後各國皆然,因為跟銀行借錢也變難了,結果讓藝術品成為市場上,融資套現的新寵,因為好的藝術品物以稀為貴,有保值甚至增值空間,要套現藝廊會出錢收,在國外甚至連銀行,也願意收來當擔保品。

一張張畫掛好,正在世貿台北藝術博覽會參展,其實這幾張畫,是收藏家籌錢的救命丹。藝廊業者朱艷鵬:「當然也有些是週轉,就是剛好去年的金融風暴,不然好的東西沒有金融風暴,他們是不會出來的。」

站在畫前細細評估,一大幅畫套現大約4百萬新台幣,而另一小幅印象派畫作,也替收藏家籌到大約30萬,都是藝廊出錢收下來。

TVBS記者林婉婷:「大環境不好,跟銀行借錢不容易,這時候,反而讓藝廊成為企業收藏家,籌錢的藝術典當中心。」

典當藝術品,現在比賣股票籌錢容易,看看8月28日交易量只有9百多億,市場不熱絡,前一天融資也減少,指數不知道何時才有大行情,被套牢的股民此時賣股是賠錢,而藝術品物以稀為貴,轉手套現,比股票容易反而成為籌資新寵。

收藏家:「我買這個都沒有虧錢,但是做股市都虧,都虧錢。」

其實在日本經濟衰退期,當時有不少企業跨海來台,找藝廊賣畫求現,最近一年金融海嘯衝擊,本土企業家靠以往收藏品,挽救生意金流週轉的現象,也出現在台灣市場。

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