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銀行房屋貸款借錢

 

相信大多數人買房時總希望儘快把房貸還清,於是選擇等額本金或是較短貸款年限,殊不知,這樣借錢還錢方式其實並不划算!

房貸到底怎麼還合算?

1、全款買還是貸款買,貸款多少合適?

當然是貸款買啦,用銀行的錢,豈不樂哉。

如果你是土豪,請隨意,現金實在沒地兒去啦,買個房子玩玩,就不多說啦。

建議:

貸款買,能用公積金貸款買最好。

公積金政策近幾年也是在不斷的放寬,買房、租房都可以用。

如果你房子總額多,貸款還可以公積金和商業貸款混合貸,是不是很人性化。

現在5年以上,公積金貸款的利率是3.5%,商業貸款也在4.9%,用商業貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。

2、如果貸款借錢,貸多長時間合適,要提前還款嗎?

先來舉個例子:

地點坐標:北京,假設首付30% ,公積金和商業貸款混合貸款。

公積金:4.05%,商業貸款:6.15%。

公積金貸款120萬,商業貸款280萬,貸款400萬。

很多朋友看到30年,等額本息的總利息是421.5萬,等額本金332.1萬。

尼瑪,坑爹啊,銀行收了我們這麼多利息。

但是我們換位思考,投資的利息只要大於6.15%,那麼如果不還銀行的錢,那我們的資金又多創造了3.85%的利息哦,比我們現在的一年期定期存款都高,你說合算不合算。

建議:

按最長的時間貸款借錢,能貸30年,就貸30年,如果每年都可以找到高於6.15%的投資,不用著急還銀行貸款的。

如果能借到銀行的錢,一定是能借多少借多少。

為什麼?因為中國實際上長期是高通脹、借錢低利率,甚至長期是負利率。你借到銀行的錢,其實就是等於賺到了。

3、等額本息or等額本金

首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。

等額本金還款方式對比等額本息還款方式,同樣的年限,但是利息支出會高出很多。

所以,如果選擇了等額本息還款方式,就感覺自己吃了很大的虧似得。

但,真的是這樣嗎?

其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式,其利息的計算都是用你借用銀行的本金餘額,乘以對應的月利率(約定的年化利率/12個月),計算出自己當月應該償還銀行的利息的。

也就是說,兩種不同的還款方式,利率水平其實是一樣的。

之所以計算出的利息不同,其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要還的利息就多;借的本金少,要還的利息就少。

真正的房貸只有十年,等額本息更輕鬆!

在中國,雖然你買房子的時候設定的按揭時間不盡相同,可能是20年、25年或者30年,但你真正有壓力的供樓期只有10年。

為什麼會這樣?原因很簡單,貨幣在貶值,你的收入也在上升。

中國的貨幣供應量增速在2012年之前,平均比GDP增速快10個百分點。換句話說,假如GDP沒有水分,人民幣購買力平均每年貶值10%。

這樣,我們很容易算出:100元人民幣的購買力,10年之後就只剩下35元;20年之後就只剩下了12元;30年之後,就只剩下了4塊錢。

換句話說,如果你買了一套房子,做了30年的按揭,每月還款1萬元。

如果M2增速超過GDP增速平均每年在10個百分點,那麼10年之後你每月實際還款金額,只相當於按揭時候的三分之一,也就是每月3500元了。

也就是說,如果選擇等額本息還款方式,在經過10年按揭之後,你的實際經濟負擔就減少了一半;經過20年按揭之後,你的實際負擔只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最後一年,你的負擔只有最初的九分之一了。

由此可見,對於絕大多數正常家庭來說,買房子真正有壓力的按揭期只有最初的10年,以後的歲月將非常輕鬆。

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