低利率借貸罰息30厘

今年經濟好轉,打工仔有人工加、商家利潤上升,稅額亦隨之增加。今年多間銀行推出稅務貸款優惠,消委會發現今年稅貸利率,是有紀錄以來最低。消委會認為貸款利率低或會吸引未必有需要而又合資格的市民申請,呼籲消費者留意稅貸條款或過於嚴苛。

消費者委員會搜集二十一間銀行及財務公司的稅務貸款計劃資料,發現今年的實際年利率由最低的百分之一點七五至最高百分之九點七六,較去年百分之一點九二至百分之十點二八為低。消委會自○五年起首次就稅務貸款進行調查,研究各稅務貸款計劃的實際年利率,六年來以今年利率最低,而最高則是○八年的百分之十七點二一。

稅貸利率低息,加上稅貸額高達二百萬元、稅額三倍或月薪十倍,對消費者極其吸引,消委會提醒,市場充斥不少稅貸計劃宣傳「利息回贈」、可享「免息免供」或「免手續費」,消費者須謹慎選擇。

消委會宣傳及社區關係小組主席何沛謙表示,不建議市民借貸投資,因投資市場存在風險,一旦未能如期還款,便需承擔高昂利息、逾期罰息以及手續費。例如借貸人若錯過一期還款,延遲還款年息可高達三十厘以上,甚至需付行政費,這些財務開支足以抵銷低息借貸所帶來的優惠。他又說,消費者不應以優惠而申請,需考慮實際利率,且在借貸前先要進行自我審查還款能力,以免到期償還稅貸時才發現現金週轉不靈,導致逾期還款,得不償失。

專業化買屋 有利的借貸

買賣中古屋要短期獲利,自然要相當的專業化經營,從資金籌備、挑選標的到買進、賣出,都是一連串的精密工程。

林姓房仲業者透露,他手上有近百位經常性配合的投資客,只要有不錯的物件出現,就會根據投資客個人喜愛的區域、物件特性及價位等,提前發出訊息,所以投資客的訊息是比一般買家早一點。

除了與固定投資客配合,不少仲介業者也自己「撩落去」,如碰上缺錢急需週轉的賣方,因價格好商量,從七成砍起到五成成交都有可能;對類似這種物件好、價格又漂亮(便宜)的個案,業者也會立即找金主借錢,自己先吃下來,再轉賣出去,快速週轉一筆物件,肯定比只抽佣金好很多,但重點是可遇不可求。

蔡姓房仲指出,有些投資客偏愛老舊公寓,這也是近幾年炒得最熱的房型,主要是老公寓的使用實坪高,沒有太多公設,還有都更題材及法拍的「提價」。

買到老舊房子,第一件事就是先清掃一下,再找配合的裝潢公司重新裝潢粉刷,老房子經過變身,房價提高一、二成不是問題。

必要時還可打掉一些柱子及牆面,讓隔間改變,或衛浴設備升級等,重點就是要賣相討好,裝潢費當然都灌在賣價裡。

炒高中古屋房價的另個手法是「合作抬價」,有時會找人客串買方,當房仲帶買家看房子時,同時出現,一副想買的樣子,一般買家是很吃這套的,房價容易因此提高,至少買家殺價的比例不會太狠。

網路也很好用,上網為房子加上一些溢美辭,讓一般買家在網路搜尋時容易找到,也有好一點的評價,提升第一印象的好感。

法拍也是抬價的手段之一,在已經持有的房子附近如有法拍屋,有時就進場搶拍,法拍價高,旁邊的房子也會跟著水漲船高。

事實上,早期的法拍是最好獲利的一種,一般是比市價低個三成左右,買進後重新裝潢賣出,還有低於市價一成左右的賣價,很容易賣出,運氣好還可能比市價高,獲利更豐;只是有時碰上「海蟑螂」需要打點,只能委託代拍公司出馬,如把「海蟑螂」打點費、代拍公司的仲介費及裝潢費加進來,成本提高很多,加上後來搶標的人多了,價格被拱高,目前獲利成數已不如當年。

銀行方面的配合也是重要環節,從鑑價到核貸的價格,及利息的高低等,都嚴重影響到房屋成本,林姓房仲說,投資老手多有配合的銀行或銀行行員,才能順利借貸並獲得比較有利的利率。